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十九大之后,新的投资机会在哪

时间:2017-11-21 来源:美房网 点击:
限购、限售、限贷、限价,四限政策的频繁出台,十九大之后,更是强调了“房子的居住属性”,那投资机会还有吗?

随着十九大刚刚落下帷幕,大家最关心的就是十九大以后新的房产投资机会在哪里,而在此之前,我们先看一下,十九大上对房产都提了什么,只有知道领导讲了什么,才能在讲话中捕捉领导的意图。
 
在10.18十九大开幕式中,总书记关于房地产最新的论述: 坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,加快建立多主体供给,多渠道保障,租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。短短的三十多个字,包含了非常重要的信息。先是“房子是用来住的,不是用来炒的”,这句话在去年的12月中央经济工作会议上首次提出,在最近几次会议上也反复提出,在此次大会上依旧把它提出来,而租售并举也是如此,从7月20号住建委发布了通告之后也反复提到,那么把这两个信息结合在一起,就给我们非常不一样的想法,为什么出租房热,为什么大力支持购租并举?说明新的机会就来了,那就是装修的机会。肯定有人知道装修股票的涨幅非常高,金蟑螂一个月涨幅30%。为什么领导层要反复提到这两点信息呢?
 
从去年开始,房价经历了一轮暴涨,一线二线三线四线都走了一圈,我们会发现,这轮暴涨之后,真正赚钱的都是提前进入市场的,就像我自己,前年的时候买了几套香河的房子,这轮的涨幅都非常高,调整了之后也有非常大盈利。但是房子只是在所有权这个层面上涨了很多,而在居住这个角度没有对实体产生任何的影响,房子的空的,也没有装修,对于下游产业没有任何的支持。众所周知,房地产一直都是中国经济的经济支柱,他的任务是要带动下游多个产业的同步发展,但是如果房子只有转让所有权,就无法带动下游产业的发展,如果让房子居住,不管是自己住还是拿去出租,只要是住了,无论是装修、家用家电、建材水泥还是服装鞋帽,这些产业就会全部都带动起来,也就是说,只有实现了房屋住的属性,才能把中国经济中与房地产相关的产业带动起来,这就是最高领导人所希望的,所以说,他希望住房能实现居住属性,能够传导到下游各个行业,实现同步发展,这就是“房子是用来住的,不是用来炒的”以及租售并举的含义。而装修行业就是房地产到下游各个行业的必经之路,所以一个多月前给大家提出装修行业的机会,一个月涨幅30%,现在也是一个机会,但不是最好的机会了。投资一定要提前去布局。
 
十九大之后有两类房子有截然相反的机会,一个是学区房,中国涨得最高的就是学区房,学区房成了这一轮领跌的原因很简单,在十九大报告中,总书记提出现阶段中国经济最主要矛盾是广大人民群众对美好生活的向往和发展的不均匀不平衡和自建的矛盾,其中教育资源的不均匀不平衡就是主要矛盾。学区房就是把优质教育资源划给了指定的房产,这就是标准的社会主要矛盾,所以十九大上提出了“教育公平”,让大家都能够享受优质的教育机会,所以新的机会就来了,4月16号北京教委发布了《2017年教育阶段入学工作意见》其中最主要的是:积极稳妥探索单校划片和多校划片的入学方式。单校划片的意思是,只要买了学区房就一定能上这所学校,多校划片的意思是,有5个学校的指标,学校教育资源不等,然后随机抽签选取一个,也就是说,就算买了学区房也只有20%的几率能够去想去的学校,这也就造成了学区房暴跌的局面。
 
炒房的本质不是房子的本身,而是房子附属的一些有利的资源,比如学区房。但是提出“房子是用来住的,不是用来炒的”也就是说学区资源已经不能来炒了,房子只能使用居住的功能。比如北京户口很值钱,大概价值100万,但是值钱的不是那张户口登记表,而是北京户口带来的福利,如就业机会,医疗机会,买车买房的机会等,所以买户口是为了与户口相关联的一些福利资源,房子也是如此,如果把房子附属的福利资源拿掉,那么房子就只有居住属性,所以学区房的机会应该不大了。
 
所以另一种房的机会就来了。说这个之前再提一下投资的定义:投资价值就是未来的卖出价值减去当初的买进价值,中间的差价就是投资价值。究竟什么样的房子可以投资?房子的价值都是波动性的,忽高忽低,我们就在这种波动性中寻找房价的走势。那我们应该波谷的时候买进,波峰中卖出,但是95%的人都做反了。其实只有在坑里才是最安全的,为什么会他们在“坑里”的时候不敢买?在坑里正好符合见底的四个标志:1.打死都要买房的人打死都不买房了,成交量极低,就比如两年前我带领大家在香河买房,有人说香河十年都不涨了,为什么还要买,我说香河十年不涨,接下来就要把十年的都涨回来,结果让我说对了。2.数不胜数的专家说房价就要崩盘了,还是两年前的时候社科院的专家说中国的房价要出现断崖式暴跌了,我当时说了一句话:当社科院专家说中国房价要断崖式暴跌的时候,就是中国房价要断崖式暴涨的时候,结果又让我说对了。当时还有一位老师,潘石屹老师,在前年10月份说中国房价就是撞向冰山的泰坦尼克,后来我在公众号里写了一篇文章《当潘老师说中国房价就是撞向冰山的泰坦尼克的时候就要赶紧登上泰坦尼克》,结果登上的时候也没看到冰山,一路乘风破浪,等香河从5000涨到2万3的时候我就退出了。3.土地流拍,退地频现。前天北京流拍一块住宅用地,昨天拍了三块地溢价率都很低,我判断三次流拍政策就要开始调整了,现在已经一次了。有人问地王来了该怎么办?地王来了就是顶点,就要慎重了。4.政策开始回暖,从打压开始鼓励。15年门头沟土地流拍,二套房贷开始下降,利率七折。那么目前住房见底了吗?我们可以对比一下这个四条标志:第一条,好多人都不买房了,但是成交量还在,所以房价还没有见底;第二条,也有很多专家说中国房价要跌,也有一部分说房价会涨;第三条,土地流拍已经出现一次了;第四条,政策现在还没有回暖,完全不符合,总的来说北京住房还没有到底。那现在的机会在哪呢?就在商住市场。第一条,现在大家都不买商住公寓了,躲还来不及,完全符合,第二条,现在专家都说商住没有投资价值,建议大家不要买,也是符合的;第三条,土地流拍,5月18号商办土地流拍,后来为了不流拍就与住房一起拍;第四条,就是政策是否回暖,这个政策争议就比较大,大家不敢买,就是因为326文件,我们现在来分析一下政策。
 
3月26号,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》:1.商办类应严格规划用途开发,未经批准,不得擅自改变为居住,但是如果批准了,是不是就可以居住了呢?2.开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得小于500平米,换一个角度来看,500平以下的都是稀缺资源了;3.商办类销售对象只能是企事业单位,不能卖给个人,那以公司的名义购买是机会还是误会?4.个人购买条件苛刻,名下在京无房和商办类房产,在京已连续五年缴纳社会保险或者个税的,基本符合条件的都留着名额买住房了;5.商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款,不过只是暂停。文件一下发,整个商住市场哀声一片,大家都打死也不要买了,到底是哪里回暖了呢?58天后有发布了补充文件,5月23号,北京住建委就“3.26”发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》:1.明确已购买的商办类房屋,可出租,且不限定出租对象,也可出售,但购房人应符合政策要求,就是说以公司名义购买的是可以流通的,可见政策已经开始回暖了;2.在政策执行前,已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目,开发商课保持现有设施,已购买的商办类房屋,购房者可保持现有设施,也就是说,很多住房类的设施都可以不用拆了,而且已取得预售许可证的已经成为绝版了;3.中介机构可代理商办类房屋的出租,出售业务,但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能,这句话就是把商办的机会告诉你,又不让你告诉别人。直到7月26号新华社发文《商办经济服务规范发展将助力“双创空间”建设》,指出:“商办地产回归承载业态的属性,当前加强行业自律、规范商办经纪服务促商办地产市场健康发展,将助力推进大众创业,万众创新空间建设,商办地产的北京房地产业的重要组成部分”。新华社写到:“商办市场是用来干事业的,是大众创业万众创新的基础,具有较强的产业属性,成立商办地产服务行业自律组织,引导商办地产服务机构规范发展,有利于降低中小企业的办公经营成本,有助于推荐大众创业万众创新。发挥商办地产服务行业的生产要素作用,助力双创空间建设,紧密对接买体经济,能有效支撑经济结构调整和产业转型升级。”说明未来的商办创业创新的年轻人就是商办市场的接盘侠,北京市 9月29号最新发布北京2035年未来的四个中心:政治中心,文化中心,国际交往中心,科技创新中心,可见科技创新在北京的地位。在深圳诞生了腾讯,在杭州诞生了阿里巴巴,中国市值最大的企业不是中国工商银行,也不是中国石油,而是腾讯和阿里巴巴交替上升,阿里巴巴已经是全球第六的企业了。所以北京也开始打造科技创新的环境。
 
11月4号北京市委书记蔡奇和市长陈吉宁纷纷到访亦庄,反复提醒打造科技创新中心高精尖的发展,亦庄是国家开发区,也是创客空间发展最密集的地方,二人双双提到了一个词:宜居宜业,而什么样的房子适合宜居宜业?只要有商办类房产,预计不出一个月就会出现《着重打造宜居宜业类房产》这样的文章,而最好的商住两用的房子就是loft公寓,一层办公,二层加班住人,那loft公寓的接盘侠是谁?就是科技创新中心的创业年轻人,不仅降低的创业成本,提高了工作效率,保障了创业安全性,除此之外还有电商业主,租loft公寓不仅比商铺门店便宜了许多,还解决了住的问题,而且还能办理营业执照,loft公寓的优势十分的明显。就像之前中国人都不买SUV,但是现在大家都在买SUV,loft公寓也是一样的,但是现在可以商住两用的loft公寓已经不多,2万多套loft公寓已经成为绝版!
 
目前loft公寓虽然只能以公司的名义去购买,但是我们可以众筹。6年前大家离婚买房,而loft公寓就是“结婚”买房,怎么个“结婚”法?就是和公司“结婚”,公寓为公司所属,个人是法定代表人,房屋和公司都是个人的,而众筹就相当于大家都是公司的股东,都是公司的出资人,工商局都有背书。以公司的名义去买,如果要转让,只需要股权变更,手续费极低,如果个人转让可能需要二三十万的手续费,所以说,以公司的名义购买loft公寓的好处非常多,不限购,转让方便,还可以众筹,而且外地公司也可以买,但是有几种情况不能买,一是公务员,因为公务员不能做股东,有的老师也不行,还有一些上市公司的高管也不可以,这些不能做股东的在众筹时要注意了,或者可以选择找代持,比如自己的爱人,父母代持等。
 
有人说以公司的名义去购买还要去注册公司,太麻烦,可是当初大家都争着离婚去买房,就不麻烦了?其实现在注册公司一点都不麻烦,有代办公司全职帮忙办理,只要提供身份证复印件就可以拿到写有自己名字的营业执照。多人众筹办理也非常简单,在无纸化互联网化的今天,只需要在手机上下载北京工商APP,然后注册登录并进行实名验证,就可以直接在APP上操作。当决定是否卖出房子的时候,所有股东投票决定,少数服从多数。不过这期间会花费一些费用,大概一万五千元左右,包括代办费,记账费,地址费,房产税(房屋买进值的0.84%或者年租金的12%),有很多人不愿意交房产税,但是只有交房产税才能换来公寓的全流通。
 
除了众筹,俱乐部还还推出了会员合伙购房房源,小出资人出资占比40%,大出资人占比60% ,大出资人为稳健型固定年化收益14.4%(小出资人每月支付给大出资人垫资额的1.2%最长垫期持有期三年,三年后小出资人归还大出资人本金或者出售房产归还大出资人本金,大出资人配合变更全部股份给小出资人火购房人),为什么年化这么高?因为银行不会贷给你,而社会上的利率都是15%左右。为保证大出资人安全,在工商登记时股权划分比例为80%,其中20%为大出资人代持。
 
以上就是十九大以后带来的机会。
 
互动时间
1.以公司名义去买房等到卖的时候该如何规避税呢?
答:转让是通过股权转让变更的形式,是不用交税的。房子是算在公司资产里的。
2.您刚刚说合作买房月息1.2%,那就不太合适了,还不如自己买房。
答:那您可以做大出资人,我一年给您14.4%,我可以找到小出资人。
3.房产税是从第二年开始交吗?
答:房产税在交房以后就要开始交,第一年的记账费、地址费由俱乐部交。两年期房是不用交房产税的。
4.请问一下亦庄现在有没有这样的房子。
答:有啊,万科城市之光现在就4万。
5.还有没有价格低一点的loft公寓
答:有的,现在很多开发商都开始找我,旭辉现在卖3万5,跟我说康老师3万3你拿吧,我说,你什么时候2万5再来找我吧,现在是我最好砍价的时候,因为现在就我能卖,万科中央城2万6,几乎一夜售完,全都是会员买的,因为真的太便宜了。40年产权,包含精装修费用,一年地址使用费及记账费,俱乐部提供出租、免费转让等服务。目前是万科中央城最便宜,不过以后也可能会有其他开发商来找我,为什么来找我而不是自己卖呢?因为我就是房产中的唯品会,他如果自己挂牌2万6,第二天房子可能就被砸,只能找第三方平台才能减少纠纷。
6.买房的人是出于什么样的心态去买这个公司呢?房租还是升值呢?
答:因为没有这个公司就买不了房,只能把公司一起买走。而租赁的价格不是主要的,看中的还是房子的升值,因为大家都是看中未来房子升值再卖掉来赚取差价。现在住房不让随意转卖,我们可以注册公司可以随意周转,大家如果炒过股票都知道,流通是有溢价的,如果不流通的比流通的高30%,平白多了30%为什么不愿意呢?
7.那下一家来接手的是肯定也要买营业执照的吗?
答:是的,相当于他直接接手了这个公司,只是做了公司的股权转让。万科前几天70多个酒店公寓转让,并没有去房产局做变更,而是每个酒店公寓都注册了投资公司,融创只是把投资公司股权变成他的,这个酒店就是他的了。这就是资产证券化,资产就是房子,证券化就是像买卖股票一样。
8.如果我100万买了房子,卖出时130万,那这30万还要交税吗?
答:只要你每年交房产税就可以了,登记的时候还是100万买的,是不会管的。
9.肖捷说的房产税5年跟这个有没有关系啊?
答:如今个人住宅不交房产税,公寓是要交的,早在1996年法律就已经出来了,个人的免征的,为什么免征呢,还是在于70年和50年产权的问题。那你可能问这个房子未来会怎么样,很简单,到期了就缴费续期,而个人买的房子70年国家没有挣到钱,而我买了50年每年给国家交了房产税,国家怎么会把我踢走呢?一定是谁交了税留谁。所以还是要感谢房产税,50年后才可以踏踏实实的,第二它还可以实现全流通,所以面对房产税不要害怕,这对我们来说是重大的利好。
10.现在最根本的,就是前期的几个文件规定的就是500平以下的都不让建,如果以后修改文件,说以后可以建了,这个价格就可能会有波动?
答:这个前提就是公寓价格暴涨之后才会修改让建,而在价格暴涨钱肯定不会动它,也保证了资源的稀缺性。目前这个文件很多人看到都以为在打压,但是分明是在鼓励,当别人都看明白的时候,我们就没有机会了。
11.那loft2万多是您在哪个渠道知道的?整个北京市有存量的吗?
答:全国都有loft公寓,但是只有北京的loft价格是住宅的一半,上海、深圳的loft和住宅价格一样,郑州、西安的loft比住宅还要贵,只有北京的loft是住宅的一半,你说我该投资谁?
12.那为什么在北京loft是住宅的一半呢?
答:因为北京有“326”文件啊,不知道是谁制定的,我真的是太感谢他了。
13.最重要的是康老师您说的在外地loft价格是和住宅一样的。
答:是的,因为北京有“326”政策,是领导给你机会呢,所以我有一个观点:限购令的本质是什么?就是领导先买你后买,就在你能不能看出来了。
14.那朝阳区是生不逢时吗?
答:朝阳区年初刚开盘卖4万多,那个时候能个人买,现在不让个人买了,现在只能以个人名义买,现在房山2万多,一套省了五六十万,在房山长阳地铁,长阳绿地2万9,我们目前也正在谈,之前要卖,后来偷偷听了我的讲座,听明白了,就不卖了。
15.我年前在房山卖的房子都没有挣到钱,房山永乐酒店式公寓,07年买的,年前卖没有挣到钱,然后买加州水郡,年前1万3我就卖了。
答:公寓因为5-10年没涨,所以卖了,但是在我心里5-10年没涨是个好机会,我前年的时候去香河,当时香河的房子十年没涨,别人都认为不应该去,可是十年没涨,从投资角度来看,是机会还是误会?但是你可能放弃了,我会去接。十年没涨是最大的利好。
16.万科在北京还有loft吗?
答:有的,在昌平tbd,我们已经卖了11套了,在朱辛庄地铁,我们去了两次。这两个地方的位置各有千秋,昌平的较贵一些,3万7。现在这个项目较好一些,才2万多,昨天又出了了几个特价,2万6左右,你可以以第一批的价格买,但是你要在第一批的时间买,中国人就是不涨没人买,涨了才会有人买。
17.一个公司只能买一套房是吧?也不能贷款是吧?
答:对的,但是贷款的话我们可以贷给你60%,银行贷款就是连本带息一起还,我们贷款就是先还息后还本金或者把房子转给我,相对于银行灵活很多,就是比银行的利息高一些,当然你觉得利息太高你可以选择做大出资人收14%的利息,风险型和稳健型我们分割开来,你可以自己选择做哪个。
18.那如果两个人比如家人两个股东再转让,跟这些小股东就不好接。
答:可以啊,十个人接就可以了,再分股权,就像私有化协议,一个人就能买了所有人的持有,只要价格合适就可以。
19.你说长阳万科这个项目就是北京目前最低的?
答:目前是,也可能过两天,只要别人不跟风,他还能便宜。
20.现在就是怕消息一放出去,别人一跟风就蹭蹭蹭涨上去。
答:那你不买能怪谁,如果你买了就会每天希望他涨上去。马云就是相信了,看明白了,马云说什么是投资,投资就是因为相信而看见,刚需的因为看见而相信。我给投资的定义是先看明白的人挣后看明白的人的前面的钱。你们名下肯定有很多套房,但是不管你们名下的房再多,都有一个共同的特点,你最挣钱的那套房子,肯定是当初别人都不让你买而你非要买的那套挣得最多。每次大家买房的时候我都会说,你想买了,就给家里打个电话,征求他们的意见,如果他们同意你再买,他们不同意你不要买,虽然我知道你给家里打的话肯定是买不成了,但是我还是要说,不然我就要变成误导了,虽然挣钱很重要,但是家庭团结也很重要,我非常不希望因为一套房子而出现家庭矛盾。所以宁可不买房子,也不希望家庭不和睦。这就是我每次要说这句话的原因。
21.如果是有一家他自己有营业执照,10年以上,再去买是不可以的是吗?
答:老公司的话会存在一个未知纠纷,如果我把你的公司买了,有债务纠纷来找我该怎么办?所以还是最好是个新注册的公司,为什么要记账呢,就是要弄清楚才能转让,如果拿一个外面注册的公司,不好意思,我不能给你弄,怕有债务纠纷。
22.那注册的公司类型有要求吗?看你写的都是文化,科技类的。
答:是的,在北京这几个类型的企业受支持,如果一个商贸公司可能直接踢到白沟去了。
23.那对公司地址有要求吗?
答:当然是看哪个地方便宜,之前的门头沟便宜,后来一纸禁令就不行了,后来改成怀柔。因为只能注册实际地址,所以现在地址费暴涨,去年两三千,今年七八千,地址费就是商住的晴雨表,等涨到1万了,大家就都去注册公司了,而我们就是先知先觉的人,投资就是先知先觉的人挣后知后觉人的钱,
24.您说的2万6 是一次性交清吗?
答:对,一次性交清,我们可以给你贷款60%,银行不给贷款,如果银行给贷款就不是2万6而是3万6了,现在也可以分期,但是分期很麻烦,也只能分9个月,我们可以放3年,你觉得那个比较合适呢?
25.那众筹呢?
答:众筹是全款,分10份,每个人最多三份,看之前每个人11万参与众筹,门槛降低,11万参与了北京的房产投资,解决了市场痛点。
 

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