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房产抵押理财讲解

时间:2017-11-21 来源:美房网 点击:
说起“余额宝”相信大家都很了解,但是说起“闲房宝”,有几个人是了解的呀?看看康老师投资俱乐部是如何带会员玩转“闲房宝”!


投资前言
金融的本质通俗意义来讲就是着急用钱的人和不着急用钱的人在做生意。
投资的意义:1、使人生实现收支平衡和财务安全;2、可以实现人生的财务自由;3、让自己的财产保值增值;4、成功的理财必须具备两个条件一是回报高、二是风险低。我们用一套市值450万的房子来打比方,一套房子是有两个属性的,一个是居住属性,另一个是金融属性。大家一般了解的都是居住属性,自己住或者出租,自己住没有收益,出租一个月租金4000元的话,一年就是48000元。或者从固定收益来看,可以卖出获取差价。那么从金融属性来看,如何在居住的条件下,一年收益24万?
首先做一个闲房宝理财首先需要资金,也就是自有存款;还有一个就是将房源抵押给银行,这就是如何从银行进行贷款获取资金。一套市值450万的房子抵押给银行,利率大概在7%左右,获取300万的资金(简单假设);第二步将这笔资金借给着急用钱的借款人,借款人将房产抵押在出资人名下。这与银行贷款有什么区别呢?一个是将房产抵押给银行也就是机构,一个是抵押给个人,实际上手续是一样的。当房子抵押给出资人之后,出租人会获得一个年化15%的收益,计算公式:300wX15%=45w,收益公式:300wX(15%-7%)=24w(8%为利息)这就是刚才我们说的如何获得24w的收益。也有会员会问:借款人有房子为什么不去银行借钱,而是通过民间借贷获取资金呢?主要是两大原因:第一是审批周期问题,如果银行房款,审批周期基本上是一个月以上,周期较长,市面上很多着急用钱的人,需要资金周转是需要紧急资金。而我们民间借贷,是可以在一天之内获得资金的,同时也是因为周期的不一样造成利率的不同。第二个原因是审批的手续要求较高,比如银行审批时借款人的征信必须良好,要求夫妻双方征信不能连三累六;夫妻双方有一方超过六十岁会贷款困难;房龄超过20年以上也较为困难。所以银行的高门槛造成银行的贷款困难。
闲房宝操作流程
现在闲房宝理财有两种渠道,第一种是与平台公司合作,与平台公司签合同;还有一种是美房网APP中的房源,APP中有一个抵押专区会不定期发布有关借款人的信息包括房本、借款金额。夫妻双方的基本情况等。这两种渠道手续是一样的,第一步将借款人的房本抵押给出资人,第二步签署一些合同(下文中提到),手续一样。区别在于利率不同,平台公司的利率空置期为0.8%,放出利率为1.3%(月息)或1.25%;俱乐部利息今年基本上是在12%。
平台公司的优点:1、有空置期,也有空置期的利息,资金可以在自己的账户上;签约当天开始计息,加入自签约日一个月后依然没有借款人,依然会有利息,且资金依旧在自己的账户上,不会有第三方接触到本金。2、有代偿义务,如果借款人不还钱或者不打利息了,平台公司会代替借款人打利息。缺点:平台公司签约必须为一年,不可以半年;2、房本不可以自己挑选;像除了延庆之外的正常北京住宅,我们都需要配合工作;3、完成抵押手续之后,房本必须放在平台公司
美房网APP的优点:1、可以自由选择房本;2、房本包括签署的合同,都保存在出资人手上。缺点是:1、没有空置期,也没有空置期利息;2、利率较低为1.2%。
为什么要与平台公司合作?
平台公司都是拥有多年贷款的小贷公司,在实力和风控方面有自己的独立运行模式。同时小贷公司在后期处置房产领域有更大的优势,拥有专业的律师团队和清收团队,另外平台公司给予出借人空置期利息,同时如借款人违约,平台公司优先代偿给出借人,出借人把抵押手续转给平台公司,平台公司再去向借款人追偿债务和处置房产。
具体操作流程
1、(与平台公司合作)出示存款证明:出资人直接去营业网点,推荐商业银行,不推荐四大银行,因为在某个四大银行之一的网点办理解冻手续时,到解冻的时候也是必须得去这个网点,等到放款时还需要去到这个网点,造成办理业务的周期加长,所以我们建议去商业银行办理存款冻结证明,一个月就可以了,而且是可以随时解冻的。如果是用美房网APP的渠道,是不需要开具此证明的。
2、签约平台公司:出资人去合作的平台公司签署委托合同,开始计息,空档期利息以当前合作平台为准。首先平台公司会进行家访,去房屋所在地实地查看房屋状况、家庭情况,有无行动不便老人或违法犯罪嫌疑,第二会查看借款人的征信和银行流水情况、核实个人信誉、银行欠款和个人还款能力。了解借款人的借款用途和还款来源。美房APP对要求不是很严格。
3、匹配合适房源:公司匹配到合适房源,按合同的先后顺序接单,如房产抵押率足值,不可无故推脱。需满足的三个条件:1.北京的房屋;2.房屋最新成交量的七成(参考链家);3.干净一抵(房本在副业上是没有抵押的)、一抵转单(前面有抵押先上二抵,等之前的抵押到期之后再转为一抵)、银行一抵(之前有银行的抵押,先上二抵)比如说之前450万的房子,按照最高按揭贷款300万,但是银行还欠100万,也就是我们需要贷款200万。
4、办理抵押手续:
问:借款公证书办理流程和手续?
答:由平台公司带领出借人夫妻双方和借款人一起去平台公司签署借款合同、房屋买卖合同、借条以及房屋租赁合同,俱乐部会派一名助理一同前往,所需文件身份证原件和银行卡原件,签署过程中全程录像,现场领取所签署的文件。
问:不动产登记办理流程和手续?
答:由平台公司带领借款人和出借人一起去房产所在地不动产登记中心办理抵押登记,俱乐部派一名助理跟随,出借人所需文件身份证原件。办理完成后拿到不动产登记受理通知书,按规定日期跟平台公司一起去领不动产登记证明,房本归平台公司保管。
5、放款:所有抵押手续做完,并确认拿到他项回执单,出资人去附近网点打款至借款人账号(直接打给借款人,不会经过第三方)。
6、取证:拿到他项回执单五个工作日左右需房主陪同再去房管局领取他项权利证。
7、收息:每月定期由平台公司转账支付预定利息,如遇节假日顺延到第一个工作日。
8、回款:如不需要再续,资金直接打给出资人账户,收到本金之后出资人再配合借款人办理解押手续。1.借款人还款时平台公司会通知到每一位出资人告诉其要还款,拿有他项权证的出资人需要在约定的时间跟借款人一起去房屋所在地建委,现场借款人会按照出资比例分别打款至各出资人名下账户,持有他项的出资人确认其他出资人都收到资金时,再现场办理解押手续,或者去公证处办理委托解押公证(需要携带本人身份证和不动产登记证明)。2.借款合同到期或借款人提前还款,出资人在当日收到本金后需配合借款人去建委注销抵押。
风险储备金
风险储备金是俱乐部为保障大家利息安全推出的保险服务,针对签约平台公司并且风险承受能力较差的出资人。由俱乐部法人提供名下银行账户作为监管账户,并且由5位最大出资人共同拥有短信提醒进行监督,同时为保障资金安全,由最大出资人和俱乐部法人共同持有银行印鉴,避免单方面可挪用资金。出资人在收到平台公司利息后缴纳利息的6%作为风险储备金,当风险储备金答到两百万时,每月多出部分按照缴纳时间先后顺序偿还退出。当平台公司违约不支付利息时则由风险储备金每月代偿出资人利息,直到出资人通过法院处置房产拿回本金利息或者风险储备金用完为止。因为出资人的本金在处置房产后将会获得并且金额较大,所以风险储备金不代偿出资人本金,只代偿处置房产期间的利息,而出资人在处置房产获得本金和利息后,需要偿还风险储备金所代偿的利息金额。
闲房宝理财安全性
安全理财的核心:借款人有抵押物通过国家机关的严谨程序抵押在出资人名下,而且抵押物价值远大于出借的本金!
1、如果借款人违约不支付利息或到期不归还本金,可凭签署的借款合同、房屋买卖合同、借条、收条,去法院上市拍卖,平台公司或俱乐部会协助操作。
2、借给借款人的钱不高于房产价值的七成,借款人违约,他相当于把自己的房子打七折卖给出资人,在法拍期间利息照付,按照2%的利息支付,这对他也是一种损失,所以一般借款人不愿意将自己的房产贱卖。
3、平台公司包括美房网全程不接触本金,所以平台公司没有跑路的理由。
以下四张图第一个是借款合同;第二个是存量买卖合同,类似于中介签署的二手房买卖合同,是自行成交版的;第三个受理通知书回执单,是在房管局签署的;第四个也是需要在房管局签署的主债权抵押合同。

关于司法部暂停公证处个人对个人的借款合同的手续,在之前闲房宝理财的借款合同是在公证处办理的,因为公证处出具的借款合同是有强制执行能力的,但是现在在有关管理办法出台之前,暂停受理个人对个人的借款手续的。
 

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