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案例复盘

海宁万城理想公馆

时间:2017-11-21 来源:美房网 点击:

目前海宁市场一房难求,俱乐部最终确定距离皮革城不远,位于城北新城核心位置的万城理想公馆。理想公馆项目位于海宁市硖仲路南侧,双学路西侧。万城理想公馆能满足普通人群对美好人居的追求,故用“理想”。“公馆”在汉语中指“富家的住所”,也是指代了高品质住宅,故取名“理想公馆”。


处于杭州都市圈和上海都市圈双圈环绕的海宁面临着巨大的发展机会。随着杭海城际铁路的开通以及海宁城北规划的重大利好,海宁未来的楼市更加让人期待。

 

万城理想公馆楼盘基本信息

价格:均价12000元/㎡(含车位)              

交房状况:精装交房                

物业类别:住宅

建筑类别:板楼 多层 小高层

装修状况:毛坯

产权年限:70年

开发商:海宁万城房产有限公司

楼盘地址:海宁市经济开发区硖仲路南侧,双学路西侧

交房时间:2019.10.31

售楼地址:海宁市经济开发区硖仲路南侧,双学路西侧

小区规划:项目总占地面积37405平米,约56.07亩;建筑密度:25.36%,总建筑面积:91153.2平米,其中地上建筑面积:67329平方米,住宅:64503.2平米,商业:2825.9平米,绿地率:30.4 %,容积率:1.8。由16幢7-17层花园洋房组成,住宅总户数580户,配有674个停车位。户型建筑面积以90-130平方米为主,以满足住户生活需求为原则,大面宽小进深作为户型设计的主要特点。整个小区以3房2卫和4房2卫为主。每个户型方正,南北通透,全明设计,南北,带有全景飘窗。

在售楼栋信息:13#、14#楼;13号楼是两梯两户;14号楼是两梯四户

俱乐部在售房源:128套房源:三居室(128套)

在售户型:三居室(98-118平方米)、四居室(129平米)

首套:

E户型,面积118平米,首套房首付53万左右,二套房66万左右

B户型,面积98平米,首套房首付50万左右,二套房60万左右

D户型,面积108平米,首套房首付50万左右,二套房62万左右

 

周边配套:

交通条件

1、高速有沪杭、杭浦、常台、驾车至高速口10分钟。 

2、海宁火车站2公里每天38个班次车程1小时到上海南站票价16.5元。

3、高铁海宁西、桐乡、嘉兴南站均在半小时车程到上海都有35个班次车程40分钟票价22-35元。


教育与医疗

中小学:鹃湖学校(小学、中学) 。周边还有实验小学、 铁北小学、 海州小学、海宁一中、海宁高级中学、等。

医院:康复医院、康华医院、人民第一医院、人民第二医院等。


生活配套

综合商场:皮革城 银泰百货

银行:工商银行 农业银行 农商银行 建设银行

邮局:邮政储蓄 天天快递 韵达快递 申通快递

 

楼盘项目鸟瞰图:


万城理想公馆的平面图:


万城理想公馆的在售户型图:




万城理想公馆的五证信息:





项目周边环境:











 

万城理想公馆投资价值分析

一、背景:核心城市周边迎来发展利好

一份影响中国城市、楼市未来15年命运的文件

2017年2月4日,《全国国土规划纲要(2016-2030年)》由总理签批、国务院印发在“中国政府网”上全文公布。这是我国首个国土空间开发与保护的战略性、综合性、基础性规划,对涉及国土空间开发、保护、整治的各类活动具有指导和管控作用。


《纲要》提出了加快构建“安全、和谐、开放、协调、富有竞争力和可持续发展的美丽国土”的总体目标。到2030年,国土空间开发格局不断优化,整体竞争力和综合国力显著增强,国土开发强度不超过4.62%,城镇空间控制在11.67万平方千米以内。城乡区域协调发展取得实质进展,国土开发的协调性大幅提升。


《纲要》还表示,促进各类城镇协调发展。提高大城市的经济社会活动组织能力,强化区域服务功能,带动周边地区发展;加快发展中小城市,强化产业功能、服务功能和居住功能,提升市政基础设施和公共服务设施建设水平,提高集聚人口和服务周边的能力;重点发展区位优越、潜力较大、充满魅力的小城镇,促进县域经济发展,发挥连接城乡的纽带作用,培育具有农产品加工、商贸物流等专业特色的小城镇。


其中,将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群,以盘活存量用地为主,严格控制新增建设用地,统筹地上地下空间,引导中心城市人口向周边区域有序转移。培育发展中西部地区城市群,发展壮大东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原城市群,适当扩大建设用地供给,提高存量建设用地利用强度,完善基础设施和公共服务,加快人口、产业集聚,打造推动国土空间均衡开发、引领区域经济发展的重要增长极。

文件将从三个方面影响未来15年城市格局和楼市走向: 

第一,距离中心城市较近的中小城市将“价值发现”。未来15年国家将继续控制北京、上海、广州、深圳等核心城市的人口,其手段主要是“严格控制新增建设用地”。“引导中心城市人口向周边区域有序转移”。这种转移一是通过外迁工厂、学校等来实现。另一种是轨道交通实现的“一小时通勤圈”。


第二,未来将诞生更多有价值的城市群和中心城市。 

规划给出了国家心目中的城市带,按照其重要性依次如下: 

第一层级:京津冀、长江三角洲、珠江三角洲城市带,这是要“广泛深入参与国际合作与竞争”的。 

第二层级:长江中游地区和成渝城市带,这是要“加大承接产业转移力度”的,所以可以“适度扩大城市容量”。 

第三层级:定位是“建成具有重要影响力的区域性经济中心,带动周边地区加快发展”。 


第三,重工业将西移,东部环境将持续改善 

在煤炭、钢铁、石油石化、有色金属等领域,国家都在引导产业向中西部转移,东部人口密集地区减少产量走精品路线,以降低污染。东部将以现代服务业、战略新兴产业、高端装备制造业等为发展重点。 

核心城市的人口和土地开发被严格控制,原本默默无闻的三四线城市将会承接北京、上海、杭州、广州等城市的功能,接受大量的人口转移,形成新的住房需求。海宁位于国家发展第一梯队长三角东部的黄金地段,杭州和上海的一小时通勤圈之内。海宁的扬帆起航是必然的。

二、海宁的发展蓝图:接轨上海、融入杭州

接轨上海

2009年,浙沪开发区首次“联姻”,成立上海漕河泾开发区海宁分区,海宁成为上海产业经济的一块重要“飞地”,就此迈开了“接轨上海”的坚实步伐,成为海宁市接轨上海一次可贵的探索。


随着时间的推移,“融杭接沪”在海宁发展中的笔墨越来越浓重,气韵也越来越生动。2016年,海宁出台的“十三五”规划确立“融杭接沪”为“十三五”五大发展战略之一。同年9月,海宁市出台了《海宁市融杭接沪“十三五”规划》,成为全市首个融杭接沪“十三五”规划。海宁市委书记朱建军强调,“融杭接沪”是海宁谋求新发展、实现新突破的根本所在,是增强区域竞争力的必由之路,是促进县域经济向都市型经济转型的必然要求。


目前“全面接轨上海”的集结号已在全市吹响,海宁大力推进政策、平台、产业、要素、民生等方面与上海的对接行动,形成了全方位、宽领域、多层次的接轨上海新格局。
 

发挥平台效应

漕河泾海宁分区:沪浙首个国家级开发区合作项目。东至08省道,西至海宁、桐乡交界处,北至盐湖公路,南至长山河之间这块14.71平方公里的土地就是漕河泾海宁分区。该区成立于2009年,由海宁市人民政府、海宁经济开发区管委会和上海漕河泾开发区共同开发建设。


该项目自正式启动以来充分发挥三方优势,积极落实平台建设,努力推进招商引资,加大产业引入和培育。这些年,海宁分区利用上海漕河泾品牌效应、客户资源等优势和经济开发区的产业基础,累计引进各类项目42个,出让土地2024亩,其中世界500强项目1家,主板上市企业1家,已通过高新技术认证的企业4家。同时,海宁分区还充分借助上海漕河泾总公司等平台,积极开展跨地域合作交流,使得沪浙联系更紧密。2016年,漕河泾总公司与海宁市政府、海宁经济开发区共同签署了分区2016-2020年合作发展补充协议。协议紧密结合“十三五”规划,响应新的发展需求,做出了更深入、更优化、更紧密的合作决策。


如今,漕河泾海宁分区这个沪浙首个国家级开发区合作项目已进入了新的发展阶段,成为海宁市乃至全省接轨上海的桥头堡。


与此同时,海宁经编园“牵手”上海工程技术大学,为海宁经编产业提供强大技术支撑;海宁高新区(长安镇)与商务部上海产业转移促进中心签约,将为上海产业项目转移提供免费的中介服务,开辟产业转移“快速路”;“淘科技”平台引进上海114产学研协同创新服务平台,来自上海的22位专家教授与30余家海宁企业进行技术对接……


海宁和上海,相隔120余公里。一个个产业平台,搭起了“两海”之间的一座桥,两地进入一个“圈”,资源要素、产业要素和人力要素必然会在这个圈内加速流动。

 

延展民生合作

“接轨上海”提升的不仅是海宁的产业发展格局,更是当地百姓的生活品质。医疗卫生是与百姓距离最近的公共服务领域之一,在“接轨上海”的实践中,海宁百姓如今在家门口就能共享来自大上海的优质医疗服务。


2012年2月,第二军医大学长海医院全面托管海宁市人民医院,长海医院专家团队进驻人民医院,开了军地医院合作的先河。在长海医院专家“手把手”指导下,海宁市人民医院医生的业务技能快速提高,医院综合实力也得到了全面提升。随着好专家、好设备下沉到位,以前无法在人民医院完成的一系列复杂手术,如膝关节置换、眼眶肿瘤切除等,如今都能顺利进行。


海宁对接上海医疗资源的探索不止于此。海宁市妇保院与上海瑞金医院合作开设不孕不育与遗传诊疗联合门诊、海宁市第二人民医院筹备与上海交通大学在海宁建立上海交大结直肠癌诊治中心、引入上海瑞金医院专家筹建海宁皮城康复医院……一家家医院的引进虽然不能让当地GDP蹿升,但让每一个海宁人都真切地感受到了其中的实惠。


一座城市的发展水平不仅在于摩天大楼的高度,更在于一方百姓的获得感。海宁“接轨上海”的民生探索,正是为有文明刻度的幸福工程奠基。


紧紧围绕《2017年嘉兴市深化接轨上海工作实施方案》,按照“两个无差别、三个更好”的要求,海宁还在政策、教育资源、公共服务、基建、交流互通等方面均不同程度与上海实现了实质性对接,且步伐越来越快、越来越大。

 

融入杭州

海宁同样位于赫赫有名的杭州都市圈,这个都市圈不容小看。2009年,在全国都市圈综合竞争力比较研究中,杭州都市圈整合力水平、硬实力水平和软实力水平3个一级指标均排名第一,列6大都市圈综合竞争力之首。


2012年中国都市圈评价指数显示,杭州都市圈位居中国18个都市圈绩效评价前三强。


2014年3月,杭州都市圈转型升级综合改革试点获国家发改委正式批复,成为全国首个都市圈转型升级的综合改革试点。


在杭州都市圈这片3.5万平方公里的土地上,十年来,通过“规划共绘、交通共联、环境共保、社会共享、产业共兴、市场共构、品牌共推”等共同建设的全面融合,250余个跨区域重大项目的打造推动,杭州都市圈已成为长三角“幸福生活圈”的样本。在“后峰会、前亚运”的窗口期,杭州都市圈将把“民生共享”摆在更加重要的位置,实实在在提升市民的幸福感、获得感、满足感。

 

交通共联

城际轨道的海宁速度(下文有详细介绍)

一条轨道线,串起同城梦。杭海城际铁路让海宁与杭州有了“同城”概念。未来海宁人坐地铁半个小时就能到西湖。杭州市民不用开车到海宁,直接坐上地铁就可以了。城际铁路建成后,对企业人才流动也将起到决定性作用。


交通延伸构筑“同城生活”

同城发展,交通先行。十年快速发展,杭州都市圈现代化交通网络日益完善。眼下,以杭州为圆心,覆盖杭州都市圈县级以上节点的“高铁半小时交通圈”“高速一小时交通圈”,构建起了幸福的“同城生活”。


杭州都市圈已初步形成“四纵两横两环九联”高速公路网络,并将加快杭州到临近城市的城际铁路建设,到2020年,将形成“一心八射”的轨道交通网络。


杭州都市圈航道总里程超6300多公里,“三纵四横三联三支”骨干航道网初步形成,初步实现内河航道与外海的有效衔接。杭州萧山国际机场相继设置开通了异地航站楼,形成陆空无缝对接。近50条机场大巴线路,更是覆盖杭州都市圈各地,发挥着“空中枢纽”的强大作用。

 

医疗保障

早在2011年,嘉兴海宁率先与浙江省人民医院合作,建立浙江省人民医院海宁医院,开创杭州都市圈城市合作办医的先河。近年来,杭州都市圈各节点县市先后与省内各大医院开展合作共建。县级医院与省城医院“联姻”,为当地带去高超的医疗技术和先进的服务理念。在医保联网结算方面,已有超过100家医疗机构与省级异地就医结算平台联网对接,缓解了参保人员跨参保地就医结算难现象。


教育合作,浙江高校走进都市圈县域。


早在2007年,杭州都市圈建设元年,嘉兴海宁率先抓住契机,于当年6月,与浙江财经学院东方学院达成协议,实现东方学院整体搬迁落户。十年来,杭州都市圈各节点县市纷纷抢抓机遇,促成与各高校合作办学,进而推动分校区落户县域。去年9月,浙江大学国际联合学院(海宁国际校区)正式开学,迎来了第一批学生。


杭州都市圈的产业、人才等交流互动变得密切的同时,高等教育资源不断优化,推动地区教育均衡发展。


圈域“一卡通”,享受杭州都市圈同城待遇。

早在2009年,杭州、嘉兴两地市民卡(交通卡)已实现互通互用。  就在可以看见的未来,杭州都市圈“一卡通”还将涉及圈内的公共交通、医疗健康、公共服务、旅游休闲、小额消费和个人征信等领域,为市民创造更加便利的生活,并为政府提供信息化、智能化服务平台,推进杭州都市圈社会民生共建共享。


杭州市民卡公司相关负责人表示,未来还将进一步推进民生互惠共享。加强市民卡合作,继续在都市圈范围内推广成功经验,让都市圈的市民切切实实感受到都市圈建设带来的红利。   


三、海宁楼市现状分析

海宁的土地市场

从今年的金三银四数据来看:海宁土地市场挂牌出让土地共计11宗,其中3月出让工业用地1宗,拍地所得585万元;4月出让工业用地7宗,成交6宗,出让商住用地3宗,其中市区商住用地2宗,拍地所得总计12.85亿元!

从近6个月海宁土地市场供地统计来看,3、4月供地数量称不上多,但是4月一次性放了3宗商住用地,也是在1月海土字16361号(鸿翔以楼面价7099元/㎡拿地,创下当时的海宁最高楼面价)之后,首次出让市区商住用地。


4月的海土字17064号地块的出让,由万城以总价81600万元竞得,成交楼面价10066元/平方,溢价率156%!这是海宁土拍历史上首 次楼面价破万元!在此之后的5、6月更是迎来的海宁土地市场市区商住用地供应的“高峰期”,不少人认为这是海宁土地市场上扬的拐点所在;金三银四土拍市场的大热无疑在很大程度上影响着海宁的楼市。


海宁的住宅市场

从成交数据来看,金三银四海宁商品房成交破万套。3月海宁全市商品房成交6037套,4月海宁全市商品房成交4531套;金三银四海宁全市商品房总计成交10568套。

 

从近十个月海宁楼市成交统计来看,3、4月的成交量攀上了一个大高峰,16年9月以来,海宁楼市仿佛“开挂”了,一路量价齐飞,而今年的金三银四更是创下了近期的一个成交记录!

 

今年的成交爆发放在历年的对比之下,更显得明显了!住宅成交量环比上涨391.67%,均价环比上涨15.4%!


商品住宅存量分析、预售情况汇总

截止到4月底,当前全市住房剩余库存为63.86万平方米,剩余住房达5348套,全市住房剩余库存量尚处在一个相对稳定的去化周期内。从预售方案来看,3月海宁全市新发放20个预售证,新入市房源3615套;4月海宁全市新发放15个预售证,新入市房源2100套;金三银四海宁全市新发放共计35个预售证,新入市房源共计5715套。


同时处于杭州都市圈和上海都市圈双圈环绕的海宁面临着巨大的发展机会。随着杭海城际铁路的开通以及海宁城北规划的重大利好,海宁未来的楼市更加让人期待。


四、海宁发展之重大利好

交通利好:杭海城际铁路

浙江省首个PPP轨道交通示范项目,由浙江省交通集团、中铁(上海)投资公司、海宁市政府等采用PPP合作模式共同出资,西起余杭高铁站(与已运营的杭州地铁1号线换乘),沿规划站前路进入海宁境内,设终点站碧云站,线路全长48公里,设计行车时速120公里,工程总投资136亿元,设站12座,其中地下车站5座、高架7座,2020年底建成通车。

 

杭州至海宁城际铁路进入工程可行性研究,计划2018年底前建成。整条杭州海宁城际线设12个站点,今后,从杭州地铁1号线的余杭高铁站到海宁皮革城只要24分钟左右。届时,杭州人就可以搭乘地铁去海宁。“杭州-海宁城际铁路”项目也将为海宁人的出行带来根本性的变化!简单而言就是:直达运行,换乘方便。25分钟到余杭地铁站,1小时进杭州主城区,18分钟到海宁高铁西站,真正把高铁引入海宁主城区。未来余杭高铁站将与已建成的杭州地铁1号线临平支线、远期9号线换乘。下图中红圈中的线路就是目前已经建成运营的1号线临平支线。

杭州至海宁城际铁路与杭州地铁线将建成不出站“零换乘”。目前杭海城际铁路项目初步设计通过评审,2017年6月底将全面开工。对海宁来说,未来杭州将近在咫尺。


城建利好:城北康湖新城的兴建

房产投资就是分享国家城镇化建设过程中带来的红利。目前海宁正在开启城市化进程新篇章:全力建设城北新城。


海宁城北将建成一个集商业片区、科研中心、休闲区、商住区、文体中心、产业园区等为一体的新城。包括利民村的经济开发区的北部位置,都是上海漕河泾新兴技术开发区海宁分区的范围,北至盐湖公路,南至长山河,西至杭平申航道,东至环城东路,规划用地面积为1471.38 公顷。规划区的总体定位为:产城一体的海宁北部新城,其中产业区定位为:以电子信息、新能源、新材料、机械装备、汽车零部件等先进制造业为主导的现代技术产业基地。


核心区定位为:海宁北部城区的生产、生活服务中心。

城北新城将打造一个12公顷(就是12万平方米)的人工湖——康湖,围绕康湖形成新城的公共中心。康湖核心区位于谷水路以南,文苑路两侧,以康湖的东西两个湖面为中心,沿岸会有新城级别的各项公建设施。比如,商务办公、星级宾馆和文化中心等,还有大型综合商业和商务办公,在湖的南侧有体育公园,东侧是高端的酒店式公寓,配套完善。


除了以康湖为核心的公建设施区外,南部临近长山河区域会是低密度住宅。北侧谷水路至高新路之间区域是商办、商住和研发为主体的混合功能带。城北新城的建设,海宁的城市面貌将焕然一新,值得所有人期待!


六、万城理想公馆项目

目前海宁市场一房难求,俱乐部最终确定距离皮革城不远,位于城北新城核心位置的万城理想公馆。

项目位于海宁市硖仲路南侧,双学路西侧。万城理想公馆能满足普通人群对美好人居的追求,故用“理想”。“公馆”在汉语中指“富家的住所”,也是指代了高品质住宅,故取名“理想公馆”。   


项目交通

我国东西走向的高速沪杭高速经过海宁连接上海和杭州,南北走向的常台高速经过海宁连接苏州和宁波,这两条高速是国内最为繁忙的高速通道,也是长三角地区的经济大动脉,海宁处于这两条高速通道的中心交汇处。高铁线路正好围绕海宁形成一个S型的高铁网,可以快速连接沪昆高铁和京福高铁。目前海宁周边分布有上海浦东国际机场、上海虹桥国际机场和杭州萧山机场。距离海宁最近的嘉兴机场已经在修建当中,将在2020年交付启用,开车25分钟即可到达。建成后嘉兴机场将成为上海的第三机场和杭州的第二机场。


项目周边配套

教育配套:项目西面1公里有铁北小学,项目对面的教育用地要建公立幼儿园。项目对口的学校是鹃湖学校,一所九年一贯制学校,海宁重点的学校资源。另外浙江大学国际小区落户海宁也已经开学招生,为海宁注入了优质的高校资源。

医疗配套:项目北面1公里内是康复医院,一家大型综合医院。项目南面3.5公里是三甲级的海宁第一人民医院,它是作为上海长海医院在海宁的分院。康华医院也是一家大型综合类医院。

商业配套:海宁市有三大商圈,南面的银泰商圈,东面的人民广场商圈,以及项目所在的皮革城商圈,皮革城商圈是海宁最大最具活力的商圈,距离项目2.2公里。皮革城中心是集吃、喝、玩、乐、购于一体的大型综合商业中心,不仅海宁本地人在这里消费,全国各地的商家、旅客来海宁都会在这里采购和消费。小区周边也有世纪华联和社区沿街商业。


小区基本指标

项目总用地面积:37405平方米;项目总建筑面积:91153.2平米,其中地上建筑面积:67329平方米;住宅:64503.2平米,商业:2825.9平米;容积率:1.8;绿地率:30.4 %;建筑密度:25.36 %;车位674辆,其中地上96辆,地下578辆(地下可售528个);


细说万城

2011年  公司被评为嘉兴市优秀房地产企业

2012年  上城天地项目获最具性价比楼盘

2013年  名门山庄项目获最具品质楼盘

            名门山庄项目获典范墅式住宅

             名门山庄项目获2013年度市场热销楼盘

2014年  万城春晓项目获2014年度金马奖提名

             万城春晓项目获2014年度市场瞩目楼盘

2016年  万城印象项目获2016年度优秀宜居价值典范楼盘

             万城印象项目获2016市民期待宜居价值楼盘

 

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