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从证监会公告中捕捉党代会后的房产投资机会

时间:2017-10-28 来源:美房网 点击:
针对中国证监会近日核准国内首单央企租赁住房REITs——保利租赁住房REITs经上交所审议通过,昨天,上交所总经理黄红元就租赁住房资产证券化答记者问。
 
 
黄红元总经理说,为推动“房子是用来住的,不是用来炒的”发展趋势,该单REITs的推出,有利于租赁住房企业加快资金回笼,加大市场投入;有利于投资人分享租金收入和物业升值收益;更有利于市场发展,化解一线城市的居住难题,惠及更多普通租户。
 
上面这段讲话中,“有利于投资人分享租金收入和物业升值收益”的提法可谓石破天惊,其中“物业升值”的说法更是和“房子是用来住的,不是用来炒的”有违背之嫌,而物业升值就是房价上涨,难道政策面还鼓励房产投资者捕捉房价上涨带来的收益。
 
其实,国家根本没有反对过房产投资行为,上交所的提法显然就是鼓励房产投资,因为我反复强调房产投资就是参与国家建设并分享国家高速发展带来红利的机会,而分享国家高速发展带来红利的机会就是上交所提出的物业上涨的收益。而本次Reits获批是在党代会前夕就获得证监会核准,显然证监会是确认了本次党代会的最新精神才敢于为资产证券化放行。
 
 
再来看看上交所总经理黄红元的讲话:保利租赁住房REITs项目的推出,为资本市场服务租赁住房行业发展探索和积累了有益经验,是上交所积极响应国家政策,助力住房租赁市场发展的重要举措。围绕住房租赁市场开展资产证券化业务,也是国外资本市场的通行做法,对于加快推进住房租赁市场建设具有非常积极的推动作用。通过为企业提供切实的融资渠道和投资退出路径,盘活存量房屋用于租赁市场,增加租赁住房的有效供给,从而助力于形成一个有效的、规模化的住房租赁市场,也使相关企业能够充分利用社会的资源,合理控制成本,实现多方共赢。
 
黄红元总经理还说:租赁住房REITs,就是资产证券化产品中比较有代表性的创新产品。此次保利租赁住房REITs的成功推出对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。考虑到该产品主体资质与产品结构设计较好,其他符合条件的且致力于住房租赁市场发展的住房企业也可以借鉴该模式,探索开展资产证券化业务,借助资本市场的服务实现企业良性发展,为社会提供更多的租赁住房。本单产品分为优先级证券和次级证券,优先级证券销售专业投资者,次级证券由保利地产自持,实现了良好的风险分配,确保了产品安全性。此外,资产证券化产品的安全性还具有稳定现金流的支撑和保障。以本单产品为例,租赁住房的租金收入相对稳定,为产品的收益分配和投资者权利保护提供了支持,同时,该专项计划间接持有标的物业;租金收入与底层物业都通过相关安排独立于保利地产公司资产,实现了与保利地产本身的风险隔离,为产品的安全性提供了良好的保障。
 
 
明白了,上述表态中“租赁住房的租金收入相对稳定”的提法就充分说明租金收入相对稳定就是整个资产证券化Reits的关键,就是“物业升值”的保证。
 
结合到我最近反复提出的容易出租并且租金高的房产就是未来房产投资的重点,更是资产证券化的核心布局标的。而中国长期租金和房价的倒挂现象必将在资产证券化的演绎中不断得到修正,未来那些容易出租并且租金高的房产就是投资者布局的目标。
 

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