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政策解读

共有产权住房,政府既当裁判员又当运动员

时间:2017-10-27 来源:美房网 点击:
8月3日,北京市住建委官网发布,《北京市共有产权住房管理暂行办法》(下简称《办法》)开始向社会公开征求意见。
 
共有产权住房是指政府和购房者各持有一定比例的产权,降低购房者支付门槛的住房。共有产权住房的使用权归购房者。
 
《办法》称,共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步升级,共有产权房是在原有自住房基础上,由政府分担部分产权。未来购房者可以根据自己的收入状况,向政府回购全部产权。
 
《办法》规定,共有产权住房项目的销售均价,应低于同地段、同品质普通商品住房的价格。销售均价在土地供应文件中予以明确。开发商依据销售均价,结合房屋楼层、朝向、位置等因素,确定每套房屋的销售价格,价格浮动范围为5%。
 
看到上面对共有产权房的描述,跟原来自住房的最大不同就是销售价格,自住房的价格规定比周边商品房价格低30%,而共有产权房只比商品房顶多低5%,无形中提高了价格。
 
而共有产权房最大的特点就是可以先买一部分产权,等以后再根据情况选择是否购买其余部分的产权。用《办法》中的描述就是“已购共有产权住房不满5年的,不允许转让房屋产权份额;满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下,代持机构可优先购买,继续作为共有产权住房使用;代持机构放弃优先购买权的,购房人转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。”
 
上面中的描述,怎么看都像众筹买房,也就是个人跟政府共同出资买房,个人根据自己情况可以多买点,也可以少买点,可以现在先买点,以后再买点。至于转让,就限制多多,比普通意义众筹的限制多了很多。
 
所以,共有产权房就是变相提价,只不过可以分期付款,不过分期付款是当初买房的价格不变,而共有产权房未来付款买剩余部分产权时是“可按市场价格转让所购房屋产权份额。”怎么看怎么和众筹是增加了很多卖出限制的方案完全一致。
 
至于为什么要让购房者“可按市场价格转让所购房屋产权份额”,那是因为政府要分享房价上涨带来的溢价收益,而不能让购房者获得这块利润。
 
原来,政府只是规则的制定者,购房者在市场里面玩买卖,政府只是收税,充其量就是裁判员的身份。现在看到购房者都挣了钱,政府收的税只是小巫见大巫,于是现在更改了规则,不仅税收这块要拿,还要分享房价上涨带来的收益,于是,政府的脸色从裁判员变成了运动员。
 
从裁判员变成运动员,身份变了,利益就变了,场上吹哨的把握分寸就不一样了。原来房价大涨,裁判员可以吹哨暂停,现在发现房价大涨后自己才是最大收益者,于是吹哨的的判断标准就会从中止上涨改成中止下跌。那时,黑哨、官哨就会充斥赛场。
 
不过不要以为现在政府就会吹响上涨的节奏,因为刚刚推出共有产权房,要等政府手里筹码多了才有推动上涨的动力,现在充其量叫做打压吸筹,目的就是震荡建仓。
 
不过政府手里的筹码多了,也就能够平准市场,就像股市中的中国证金,在股市下跌时买进,在股市上涨时卖出,属于标准的国家队,当然还有中国汇金,社保组合等等。
 
未来,国家队手中有了筹码,就会起到平准基金的作用,这就是加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制的体现。

 

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