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楼市进入牛熊转换期,如何寻找布局机会

时间:2017-10-27 来源:美房网 点击:
随着媒体大量报道北京部分区域房价下跌20%的消息,环北京周边更是哀鸿一片,昨天抢着买房的人成为今天抢着卖房的人。
 
这一段几个会员也让我帮着卖房,我反复跟他们说现在想卖也很难卖出去,因为卖房最好的机会就是在别人疯狂时,就像买房的最佳时机就是别人恐慌时。
 
当下楼市最明显的特征:前期领涨的板块就是目前领跌的板块。比如燕郊为代表的环北京区域从两年前的领涨进入到当下的领跌。根据我的判断,现在全国楼市整体进入牛熊转换期,也就是说两年的牛市进入了尾声,市场开始全面向熊市转化,完成五年左右的大循环。
 
我们先来熟悉一下牛市跟熊市的投资逻辑。
 
牛市中,购房者跃跃欲试,房价普涨,就要选择涨的最快的,这样未来的卖出收益就最大。而在熊市中,涨幅高的面临下跌风险,这样就要选择安全性好的有稳定收益的楼盘,因为高收益就让你的买进价值最低化。
 
房产就是城市的股票,就像股市在牛市时,一定布局成长性好的有题材的创业板股票,而在熊市时一定布局有业绩支撑收益稳定的蓝筹股。就像前年股市大牛行情,题材股百元股满天飞,但是当到了现在的熊市时,股市中涨幅最大的就是高分红市盈率低的板块。
 
而股市中高分红就是楼市中的出租回报率,也就是年租金回报超过银行理财收益。恰恰现在股市中涨幅高的都是这些能够带来稳定收益和分红的标的。大家可以看看现在股市创新高的茅台酒,连年分红,股价连续创出历史新高,还有格力电器,上海汽车都是稳定分红的高收益产品。
 
在楼市中,高分红就是出租回报率高,最好租金抵月供。当前楼市暴跌的恰恰就是那些无法出租的区域,这些房产每月要还月供,还根本租不出去,所以业主卖出意愿很大,最终就是暴跌的情形。
 
而有稳定租金收益,根本没有还月供压力,这样的房产就像正在产奶的现金奶牛,房主根本不会卖出,没有卖出自然就不会跌价,这样的房产就是熊市中最适合买进的房产。
 
如果能够做到租金抵月供,就是用房产的收益覆盖银行的贷款,相当于买进价值只有首付没有月供,让买进价值大大降低。如果三成首付,也就是买进成本只有三成,相当于直接打了三折买房,就是未来房价不涨,也相当于房价涨了300%多。
 
而传统模式买房,月供是自己支付,租也租不出去(比如我现在名下香河的几套房产,根本租不出去),每月还要自己还月供,相当买进成本在不断增加,在房价暴涨时还可以用预期未来涨幅抵消当前不断增加的持有成本。可是在房价低迷时,即没有租金收益,每月还要还月供,这样的房产就成为了烫手山芋。
 
当下,高租金回报的房产,在城市中恰恰商住就是这样的产品,房价只有住宅的一半,租金是住宅的两倍,比如亦庄火车站对面的三条地铁边的万科城市之光精装修loft公寓,单价三万六,五十平总价180万,租金每月六千元。这里云集环渤海高端总部基地和亦庄开发区国际级企业聚集,非常好出租,属于当之无愧的现金奶牛。
 
而海滨度假房产中,葫芦岛兴城已经成为和北戴河齐名的北京周边的度假避暑圣地,每年游客如织,出租回报率非常高,能够用租金覆盖月供,这就是我们推出的租金抵月供的全新模式的落地实行。
 
未来,在楼市处于熊市中,我们会继续寻找高分红产品。而当楼市转化为牛市时,我们就会改变风格,寻找高成长的潜力楼盘跟广大会员分享。
 

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