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投资苏州公寓的春天来了!

时间:2017-11-24 来源:美房网 点击:
住宅和公寓价差

在之前的文章中《准备好了吗?苏州商办公寓抄底布局机会来了!》,我们已经分析过苏州公寓的住宅和公寓价差,在长三角核心城市中,苏州的公寓与住宅价差最为明显。

政策扶持

2017年1月9日,苏州市人民政府在江苏省苏州市政府网站上发布了《关于加快引导推进苏州市区商业办公用房去库存工作的实施意见(试行)》(以下简称《实施意见》)的文件,明确了调整用地规划政策。

 

《实施意见》指出,对出让项目所在区域商业办公供应明显偏多或在建规模过大,项目尚未开工建设或未开始销售(包括原已销售房屋目前已清理完成回购处置)的,可由建设单位申请,通过调整土地规划条件、用途,引导项目建设用地转型利用,用于住宅或国家支持的新兴产业、养老产业、文化教育产业、体育产业等项目用途的开发建设。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目,应按程序申请批准同意后,重新办理相关用地手续、核定相应的土地价款。

按照政策要求,苏州“商改住”的适用项目是指建设单位已取得国有建设用地使用权、尚未开发建设完成,或已竣工尚未实现销售的商业办公用房或项目,依法认定为闲置土地的开发用地除外。

 

《实施文件》特别强调,2015年1月1日前,已取得国有土地使用权、符合申请条件的建设项目,可以申请用地规划调整。2015年1月1日以后通过公开交易方式取得国有土地使用权的项目,必须按确定的用途条件进行开发建设,不得申请调整。需促进市场销售利用的,执行有关支持政策。

《实施意见》还提到,加大市场配置资源力度,属地政府可以根据公共配套需求,通过回购、土地置换等形式,将闲置商业办公用房或项目用于医疗、养老、教育和社区服务等进行有效利用;同时,鼓励社会资本收购兼并商业办公项目或企业,盘活市场资源。切实降低商业办公用房交易成本,促进市场流通,税务部门在确定商业办公用房交易纳税评估价时,应根据商业办公市场状况,及时调整、合理核定计税基数。

政策亮点

第一、商住用地可以通过向政府申请调整土地性质。

持续利好:未来商住供应量会逐渐市场化、合理化。

第二、属地政府可以通过回购、土地置换等形式,将闲置商业办公用房或项目有效利用;同时,鼓励社会资本收购兼并商业办公项目或企业,盘活市场资源。

持续利好:苏州商住市场将以政府为主导,鼓励社会资本共同完成商住市场回暖。

第三、切实降低商业办公用房交易成本。

未来持续利好:减少交易环节成本将极大促进商住类产品市场的活跃度。

目前苏州市建立了商业办公去库存联席会议制度,由市教育局、公安局、国土局、住建局、规划局、环保局、法制办、土地储备中心、消防支队等相关部门及各区政府组成。这样高规格的配置,我们再也无需担心苏州商住市场的前景。

苏州住宅和公寓的板块轮动

住宅和公寓的价格并不是像我们想象的那样:住宅价格一定比公寓高。以苏州园区青剑湖板块为例,2013年底,该片区住宅价格是远远比不上公寓的。当时住宅均价在8500~9400元/平米。比如首开悦澜湾均价8400元/平米,青剑湖公馆9500元/平米。而当时在售公寓价格为1.1~1.4万/平米,均价1.25万/平米,足足比住宅均价贵了好几千一平方。很快板块轮动开始了,接下来的三年多时间,住宅价格扶摇直上,一直飚到2.5万/平方左右。但是过火的市场必然受到紧随其后的政策压制:限购、限售、规定社保年限、提高首付比例、提高贷款利率、直接停贷等等。三十年河东三十年河西,如今公寓市场因为各种政策利好,引来新的历史机遇,新一轮的板块轮动机会降临了。

 

在全国住宅市场过热和商业去库存的大背景之下,尽享全国范围内租售同权的政策春风,公寓市场必将迎来期待已久的春天!

 

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