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郑州和武汉,谁更具备投资价值?

时间:2017-11-13 来源:美房网 点击:
郑州和武汉,都是国家级中心城市,都是铁路交通枢纽和空港交通枢纽的潜力股,都是前二线城市和新一线城市,都是中部重点城市,都不在三大都市圈却有自己小小的都市圈,GDP都在8000-12000亿元,郑州和武汉,谁更适合投资?
 
投资,就是看到未来5年后谁的价值更大,也就是要看未来5年后谁的经济总量更大,谁的经济质量更好,谁的吸引人才能力更强,谁率先开始城市群的发展,谁的第三产业占GDP比重更大,谁的科技创新能力更强。了解康老师投资俱乐部的人都知道,我们提出了把一个城市看成一只股票的观点,投资房产就是投资一个城市的股票,就是相信一个城市的最高领导人能积极带领全市人民致富,创造更多价值。
此外,价格是另外一个重要的参考指标。从国家统计局的数据来看,郑州房价大约均价是15000元每平方,武汉市17500元每平方,相差无几。
 
投资就是判断价格与价值的差别,从价值角度讲,郑州略逊于武汉,但房价郑州也略低于武汉,所以从这些角度讲,这两个城市非常接近,那么哪个城市更值得投资获得更高的投资回报呢?
 
必须说明,房地产是一个区域性极强的行业,我们今天只看城市价值走势,不看具体单盘行情。为什么要看懂走势?举一个具体例子,在2005年时候,温州房价是全国老大,而且是远高于北京,可是后来的情况大家很清楚,温州房价已经跌出前十,而北京跻身第一。说明北京这只股票要远远好于温州这只股票。

一、房价五大支柱配套比拼

我们说房产就是国家财富的民间体现,房价的本质就是房子周边的各种公共配套设施的价值总和,周边配套主要有五大支柱:教育、医疗、交通、产业以及商业。

 
教育上,郑州远不如武汉。笔者粗略统计,郑州市本科院校目前只有15所左右,其中只有郑州大学一所211,这也是河南唯一的211大学;武汉有30所左右本科院校,其中除武汉大学和华中科技大学两所985外,还有5所211。因为我们是城市对比,是看两座城市的竞争力,所以中小学教育情况的影响并不如高校,暂不考虑。
 
医疗上,郑州各类医院约50余家,武汉各类医院约有140家左右。
 
交通上,二者都是国务院于《“十三五”现代综合交通运输体系发展规划》中提出的12个国际性综合交通枢纽。城市轨道交通建设上,郑州规划地铁线路21条,规划里程945.2公里,截至2017年1月12日,郑州地铁有3条运营线路,运营里程95.41公里;截至2017年8月,武汉轨道交通运营线路共有5条,线路总长181.35千米,线路长度居中国大陆第7位 。
 
下面给大家附上两座城市的铁路交通图和城市道路规划图:
 
产业上,从上市公司数量来看,郑州44家,武汉70家。2016年城市GDP数量上,郑州7920亿元,同比增长8.5%,全国第18名;武汉11756亿元,同比增长7.8%,全国第八。
 
商业主要影响的是城市居民生活幸福感,在区域对比中,难以量化考察,在此不做比较。那么,综合教育、医疗、交通、产业四方面因素来看,除了区域交通郑州武汉相对接近外,其他方面武汉都完爆郑州。
 
现在,我们可以下结论说武汉比郑州厉害,未来武汉比郑州更有投资价值吗?且慢,这只是影响房价的主要配套,城市发展竞争力没这么简单,我们还需要考虑人口和区域发展协调等诸多因素。

二、城市发展潜力比拼

2016年末武汉市常住人口为1076.62万人,比上年增加15.85万人;户籍人口833.84万人,增加4.57万人。2016年武汉市净流入人口达到242.78万人。2011-2016年,武汉市净流入人口持续增加。郑州2016年末全市总人口972.4万人,比上年增长1.6%。人口总量上差距并不明显,但人口流入上,武汉就远超郑州,这说明武汉的城市吸引力更强。而人口,尤其是人才,又是带动城市发展的核心要素。
为了吸引人才,武汉是各种政策不断,不但在全国率先实现大学生“零门槛”落户,前段时间又推出了大学生人才公寓,还提出“要争取让武汉的大学毕业生以低于市场价20%的价格买到房,同时提高大学毕业生年薪!”计划5年留下100万大学生。
 
《武汉市城市总体规划(2010-2020年)》提出,2020年常住人口达1180万人,《郑州市城市总体规划(2010—2020年)》则提出,2020年常住人口达1100万人。对人口的增长预期上,两座城市差不多,达到预期数量武汉应该会早于郑州。
 
在人口分布上,郑州人口在河南排第二,比第三名的周口仅高出70多万人,武汉人口在湖北常年排名第一,是排名第二城市黄冈人口数量的1.6倍。2016年,国家发改委副主任胡祖才在武汉调研时指出,与其他城市群、都市圈相比,武汉周边城市比较弱,要下工夫补齐短板,为此,湖北省在打造“一主两副”的城市发展模式。
 
在对周边城市的经济辐射上,郑州则逊于武汉。2015年,武汉在湖北GDP占比为37%,而郑州这一数字不到20%。中原城市群面积28.7万平方公里,GDP为5.56万亿元,;长江中游城市群面积30.48万平方公里,GDP为6.3万亿元。两个城市群经济体量接近。但长江中游城市群是武汉、长沙、南昌多中心发展战略,中原城市群却只有郑州一个省会城市,是唯一的核心。也就是说,武汉发展还可以靠城市群的活力带动,而郑州虽能独享城市群的领导优势,却也要带动整个城市群的发展,郑州若发展遇到问题,则很难靠城市群带动。
 
城市经济发展预期上,未来武汉每年经济增速应该更快。武汉“十三五”规划纲要中提出,2020年GDP将达到1.9万亿元。要达到这一目标,需要在2016-2020年间保证11.64%的年均增长率;郑州“十三五”规划纲要则提及,“主要经济指标和主要人均指标增速高于全省平均水平1个百分点。”河南“十三五”GDP年均增长目标为8%,即表示郑州“十三五”年均增长率目标在9%以上。
 
综合以上各项来看,武汉的城市竞争力强于郑州,房价也略高于郑州。
 

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