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北京楼市调研,我们发现了这些启示!

时间:2017-11-13 来源:美房网 点击:
2017年世界经济增长形势缓慢,反全球化趋势较为明显,受国际市场大环境的影响,中国经济增速长期来看保持稳中下降的趋势,国内资本市场风险加大,从大方向来看,2017年国内房地产市场的主题就是风险控制。纵观2017年全国房地产市场总体走势,其实是进入了一个量化调整的阶段,2017年住宅投资比重略有减少,住宅投资受抑制的程度相比其他形式的房产要更大一些。
 
为保证房地产市场平稳发展,疏解北京非首都功能,实现“房子是用来住的,不是用来炒的”这一政府目标,政府不断出台限购、限贷、限地、限价等政策。北京楼市自去年“9.30”开启调控后逐渐降温,但在2017年3月份,楼市还是“疯狂”了一把:3月份北京房产销售面积环比增长高达30%,各楼盘售楼处人声鼎沸,人民购房的情绪高涨。为了更好地整顿、规划、稳定房地产市场秩序,政府发起了一系列“组合拳”:“3.17”“3.22”“3.24”“3.26”政策以及北京市教委发布的《2017义务教育阶段入学工作的意见》、《北京城市总体规划(2016-2035年)》,首先通过“租售同权”“多校划片”等措施,来弱化“学区房”身上的学区指标,分流了市场上的刚需,使投资学区房的需求得到抑制,继而让“学区房”房价得到明显控制。而且越是“重点”的学区房,房价回落的幅度越大,比如中关村三小所在的万柳区域,单价降约1万元;德胜门附近的学区房,单价减少可达5万元;而宏庙小学附近的小区由单价21万元以上降至16万左右。当然,不仅是学区房降温明显,纵观北京整体房价都下降了约7%左右。接下来我们从各个角度来解读,在政府的长效机制下北京楼市是如何发展的?
 
从消费信贷角度来看,北京作为热点城市,调控政策持续收紧,各家银行对于个人住房和按揭贷款的政策不断进行调整,据不完全统计,2017年北京的银行已经将首套房的贷款利率上调了3次,甚至有些银行将首套房贷利率上调至基准利率上浮20%,将放款期限延长。至9月中旬工商银行出台规定:9月13日之后的网签首套房利率上浮5%;两年内有逾期记录的上浮7%。这说明北京住房信贷市场进入了调整期,个人信贷业务需求量会逐渐下滑,实际上还是政府为了控制资金不流向楼市。
从存量市场来看,北京房产增量市场增速减缓,新房供应量在近年来持续保持下降和收缩态势,但依旧总体看多,随着增量不断转化为存量,存量基数就会不断变大。尤其在2017年政府对供应端的持续收紧,预售证发放等严厉管控下,需求端受购房政策的影响很大,特别是改善型购房需求受信贷政策的影响,都使北京存量市场崛起,并逐步成为新市场主导。
从住宅市场来看,近一年北京住宅市场的库存规模经历了“下跌、筑底、反弹”的三步曲:
 
2017年北京市去库存化速度减慢,据统计截止到2017年第一季度,库存下降至652.11万平方米;在“3.17”等后续政策的渐次落地中,北京市第二季度住宅市场库存现筑底之势,这表明政府提出的“去库存”政策目标取得了显著效果;第三季度中,2017年9月共有14个项目相继入市,包括住建委新下的25个商品房预售证,住宅供应量新增3706套。但有数据显示9月住宅市场成交1446套,环比下降2.0%;成交面积20.81万平方米,环比下降3.7%;成交均价52077元/平方米,环比上涨6.3%,成交金额108.384亿元,环比上涨2.4%,北京市住宅市场的库存规模反弹明显。
对北京住宅市场整体的数据分析:2017年上半年住宅房地产整体销售量大幅下降,据某官方统计,2017年上半年北京市商品住宅(不含保障性住房)销售套数合计17405套,同比下降33.72%;销售面积累计达240.18万平方米,同比下降34.87%;销售金额累计人民币977.67亿元,同比下降23.01%。
 
最后我们从北京楼市的整体来看:3月以来,北京可售库存持续增加,这对房价是有抑制作用的,作为存量房市场,随着房价的回落,房屋回归居住属性的同时,刚需购房的理性也逐步回归,使得更多首次购房的需求流向二手房市场中,促使北京楼市在以很快的速度进入二手房时代,今后房屋供给能力将更多取决于二手房。
 

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