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房产税能降房价?但是却让这种房子房价连续上涨

时间:2018-03-12 来源:美房网 点击:
再过十天,全国两会就要在北京召开,房产税的话题再次成为压在房价身上的一把利剑,让房产投资者惊慌失措。
 
惊慌失措的人大喊要完蛋了,有房子的开始抛售了,房子未来如葱。
 
还有一类人兴高采烈,反正老子没房,降价越多越好。
 
另外一种人却镇定自若,心中明白这个房产税不是早就已经开始征收了,不仅房产税没有让房价降下来,还让房价稳步上涨,反而是那些没有房产税的房价在暴跌。并且这种交房产税的房子是可以随时流通转让的,反而那些没有交房产税的房子才迎来了一个又一个的限售令,无法转让。
 
在政策面前大家的解读不同,心态各异,这恰恰就是政策的本意。政策出台的本身只是各方利益的平衡产物,是让所有参与者能公平参与公平约束公平获益的集合体。
 
我们先来看看去年宁夏推出的房产税的具体细节:

宁夏出台《宁夏回族自治区房产税实施细则》(以下简称《细则》),明确宁夏房产税在城市、县城、建制镇和工矿区(包括各类开发区、各类园区)范围内征收,新细则自2018年1月1日起执行。
 
《细则》明确规定,房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳的,税率为1.2%(相当于0.84);房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。

其实,宁夏此次出台房产税政策,属于常规性内容,和上海、重庆的房产税试点有本质区别。房产税实际上是包括两种,第一是国家早就出台规定的包括商业办公等房源的房产税征收,属于常规性工作。第二是上海和重庆先行试点的房产税政策,主要针对住宅项目。
 
而本次宁夏规定只是重申了国家规定,并非出台新政加码。而宁夏这个房产税在北京通州前年就已经开始实行,就是我反复讲到的用公司名义买房缴纳的持有税。
 
我们来看看这个税率高不高。以我们众筹了二十多套的房山良乡大学城的绿地悦公馆项目精装公寓总价100万为例:
年缴纳房产税按照房屋原值0.84%是每年8400元,按照出租租金计算每月租金2500元,年缴纳房产税2500*12*12%=3600元,也就是每月300元。
 
再来看看房价,良乡大学城边上的住宅毛坯基本五万,而公司名字购买的单价是精装22000,相当打了四折,而这四折相当于住宅首套的首付,可是住宅六成的贷款是150万每月月还款是10000左右(按照三十年还款计算)跟房产税每月300元对比,简直就让那些没有交房产税的人成为冤大头。实际计算中缴纳房产税还要注册公司以及记账费,每年还有一万元左右的费用,但跟每年银行还贷12万元相比仍然只是个零头。
 
其实,现在我们俱乐部已经给会员的记帐费和房产税全部免了,也就是用公寓的工商注册地址费抵扣记帐费和房产税,相当于房产税就彻底没有了。其实是记帐公司给代交了,房主本来可以白得的工商地址费给了记帐公司,也就是说商住公寓不仅租金远远高于住宅,还多了每年数千元的注册地址租金。

现在看明白了,用四折的总价买到了缴纳房产税的房子虽然每月缴纳房产税,但是省掉了贷款利息和六成本金,房子的产权同样都是自己的,相当国家让你四折买房,每月再分期付款几百元,跟传统意义总价买房做六成贷款,每年省掉十万元。
 
所以,房产税根本没有多花钱,反而是省掉了很多钱,只不过会不会用脑子算算而已。

市场本身是公平的,不公平的只是有的人先看明白有的人是后看明白,而投资价值就是先看明白的人挣后看明白人的钱的工具。所以,有些人在害怕房产税时,我反而感谢房产税给了我四折买房的机会。
 
看到这里,可能有些人会说用公司名义买房都是经营性房产的宜居宜业的公寓,这种房产只有四十年或者五十年产权,跟七十年产权对此年限要少,其实不管哪种房产,房子本身都是永久产权有独立房本(小产权房除外),区别就是土地的年限,而现在不给国家缴纳房产税的七十年产权房子都可以自动续期(很有可能是以房产税的形式缴费续期),而缴纳了房产税的房子反而要收回土地(地上建筑物还要给补偿),这从逻辑上肯定行不通。所以,未来只有一个结果,那都是全都缴费续期,续期的模式必然是用房产税取代土地出让金。
 
更重要的是,个人名义不缴纳房产税的房子都被限售了(除非处于水深火热降价通道),也就是说失去了流动性,而公司名义的房产却是没有任何限制,可以随时买进随时转让随时变现,也就是说流动性非常好。而熟悉资本市场的人都知道,流通盘跟非流通盘本身应该有三成溢价,而现在流通性很弱的住宅反而溢价100%,这本身就是巨大的市场错误引发的市场机会。
 
而公司名义购买的房产都是地铁边产业中心的房产,租金远远高于周边住宅,这更是市场错误下的市场机会。

因为有了可以卖出的流通性,刚刚开始收房产税的万科城市之光loft精装公寓房价是25000元,而收了一年半的房产税后,万科城市之光涨到43000,而不交房产税的燕郊住宅却从跟万科城市之光同时25000价格跌到现在的20000元,本质的原因一个是万科公寓租金远远高于燕郊住宅,另外就是万科公寓是可以随时卖出变现的,而燕郊住宅变现却是很难。
 
投资的精髓就是发现市场犯错的机会,没有市场犯错就没有投资机会,市场机会就是修正市场错误的解决方案。投资者就是不断发现市场错误并纠正错误的群体。
 

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