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跨越半个中国,只为寻找一个合适的投资项目!

时间:2017-12-12 来源:美房网 点击:
本次考察的城市较多:福州、汕尾、南通、海门、苏州、杭州、南京、昆山锦溪、嘉善西塘、杭州湾等。跨越半个中国,只为会员们寻找理想合适的投资项目。
  • 福州
先从福建长乐说起,在长乐即将撤市划区之前,我们赶赴长乐,期望在这里发现另一个临安。去年12月份我们以8900元/平米的价格布局的临安,如今二手房最高成交价已达1.8万/平米。一样的撤市划区的机会,一样的省会城市,长乐会不会是另一个临安?
 
但现实告诉我们“希望越大失望就越大”:目前长乐购房基本全款优先,新开的楼盘非常抢手,很难贷款买到房。寻寻觅觅之中,我们还是找到一个可以贷款的楼盘,位于长乐的新城在滨海新城附近。滨海新城目前是长乐乃至整个福州很受追捧的板块,它的发展定位是福建省经济社会发展排头兵和“创新高地、开放门户、宜业家园、生态绿城”,滨海新城未来将成为引领福州发展的新龙头和现代化国际城市的新标志。我们了解到属于滨海新城核心位置的只有一个楼盘,全款也要找关系才能买到;可以贷款的楼盘不在滨海新城,与滨海新城“一水之隔”,我们随即前往。
在现代化的滨海新城对面,隔着水域,直线距离2公里的地方我们找到了这个品牌楼盘,和水域对面的滨海新城比起来,可以深刻体会到什么是天壤之别:楼盘在一块杂乱不堪的地块上,和菜地以及大量的民宅混在一起,周围没有任何教育医疗配套设施,而且在未来的规划里也没有任何配套。在我们随后福州的考察中,这个现象一直存在:地块之间完全的泾渭分明。不过福州毕竟是省会城市,我们还是试图寻找一两个价值洼地。我们发现,规划上属于福州主城区的南屿和闽侯的房价和其他地方比起来价差很明显,符合价值洼地的基本条件,我们迅速前往,但是这两个地方的情况更加超乎想象:破落的街道,杂乱没有规章的建筑,感觉时光倒流,一下子回到了80年代之前。最可怕的就是道路建设严重滞后,有些地方甚至没有路,或者路况相当差;要考察的南屿品牌楼盘,我们硬是找不到过去的路,这样的投资要到什么时候才能得到回报?“要想富,先修路”是实在话。
 
  • 汕尾
汕尾吸引我们的地方是它的深汕合作区,汕尾将和深圳未来形成极为密切的联系。深汕特别合作区党工委、管委会为省委、省政府派出机构,享有地级市一级管理权限,委托深圳、汕尾两市管理,深圳市主导经济管理和建设,汕尾市负责征地拆迁和社会事务。但在电话咨询当地的置业顾问之后,我们打消了去考察的念头,因为这里对外地购房者的要求是:必须找到本地担保人担保才可以购房,只好继续下一站。
 
  • 南通
看好南通是因为它的交通将发生史无前例的巨变,即将新增五条高铁:沪通、北沿江、通苏嘉、宁启、盐通,不仅高铁线路彻底改善,南通的飞机场和航道等交通利好也是一个接一个,从“难通”到“易通”,巨变让我们对南通充满期待,并且更让人振奋的是南通也宣布和上海进行轨道交通无缝对接,以后从南通坐地铁可直通上海了。可结果依然是失望:南通主城区的新房依旧基本买不到,都要全款找关系买房。通州区部分楼盘还可以贷款购买,但是通州区的规划和配套比较落后,性价比不高。让我们抱有一线希望的是,目前知名度很高的通州湾还有可以贷款的品牌盘。
可结果依然是失望:南通主城区的新房依旧基本买不到,都要全款找关系买房。通州区部分楼盘还可以贷款购买,但是通州区的规划和配套比较落后,性价比不高。让我们抱有一线希望的是,目前知名度很高的通州湾还有可以贷款的品牌盘。

“通州湾位于长江入海口北翼、江苏沿江经济带与沿海经济带的“T”型交汇处,是南通市委市政府倾全市之力打造的沿海新区, 与上海市区直线距离90公里,是长三角北翼最具开发潜力的海湾。”这是通州湾的公开介绍。在我们迅速赶往通州湾后,再次被打击了:眼前除了荒地就是荒地,大片的荒地连绵不断,尽管通州区的核心地块有大学城和一些零星的配套,但一望无际的荒地看得让人几乎绝望,这里的未来当然会渐渐发展,但是至少需要10年以上,这对于投资来说过于漫长。

 
  • 海门
选择海门,是因为我们看到了海门的轨道交通。未来南通和上海轨道互通要先经过海门,目前海门的价值洼地在经济开发区,与海门市区房子有几千元的价差。不过到了海门之后,了解到的确定信息是由于海底隧道建设的复杂程度,上海到崇明的地铁至少5年之后开通,海门到上海的轨道交通至少8年之后建成,我们投资布局一般在3—5年,这么久的时间我们等不起。
 
  • 杭州和南京
接着我们再次去了杭州和南京,重新摸索了一遍两个城市的公寓市场。杭州的公寓市场依然是投资压力过大,未来科技城一处没有预售证的公寓卖到2万多,另一处只有租赁合同的公寓居然也在售卖,价格也达2万多;未来科技城最贵的公寓已经卖到4万,周边住宅均价还没到4万,公寓价格已经比住宅价格高很多了,说明杭州的公寓市场也没有可投资性了。
南京的公寓依然和住宅拉不开价差,不知道为什么南京的公寓那么牛,既然没有价差,投资意义也不大。
 
  • 苏州
放眼看苏州的公寓市场,除了我们之前推的两个项目,目前在园区也有一些其他项目,但是首付都接近甚至超过40万;吴中区的一个项目,首付接近40万,但是吴中和园区的性价比是无法比的;姑苏区也有一个项目,但是姑苏区的公寓市场向来过于饱和。
本次考察中我们发现苏州昆山的一个住宅盘,不限购,离上海很近,和上海市楼盘有巨大价差,标榜的是大虹桥西板块。迅速前往之后,发现依然存在很大问题:首先在交通方面,此楼盘距离上海轨道交通有十多公里;当然苏州未来有轨道规划,将苏州吴江和昆山的几个水乡古镇串联起来,然后延伸与上海轨道相通,但还没有具体细则出来。另一个问题是项目周边没有任何学校和医院配套,需要使用5公里以外的镇子上的配套。总体来说,这个楼盘在一片荒地中顽强生长着,依然不是我们要寻找的价值洼地。
 
  • 锦溪和西塘
本次我们也去考察了环沪水乡古镇的民宿市场,房产投资是和租赁市场分不开的,亿万的租赁蓝海市场更不可以放过。
 
首期考察的是两个古镇。第一个是昆山的锦溪;锦溪旅游市场的火爆让人瞠目结舌。之前还没怎么听说过锦溪,去哪网订了房间就去了,因为第一次去锦溪,对路况的陌生让我们好不容易找到了住宿的民宿,哪知老板说没房了,让到网上退房,真是第一次遇到这种情况。退完房后,只好硬着头皮找别的民宿,可是怎么也找不到,后来被一个老板喊住了,说有一间空房间,游客提前退房留下的;去看了下,房子很小,没有卫生间,关键还没有发票;老板说,这里平时根本没有空房,都是上海导游团承包了;最后我们不得不去古镇外的一个宾馆住下。第二天想去古镇吃点特色菜,卖锦溪特产的老板推荐去对面的饭店,进去之后,饭店的老板直接说:三个人以上才接待的,人少不接。无奈的同时也可见锦溪旅游市场的火爆了。
西塘的旅游生意可谓是客喧如沸,相比锦溪更是火爆三分,但相对店铺间的竞争也就激烈很多,关于西塘,我们在《一铺真的毁三代吗?》有具体的介绍。
 
如果在这两个古镇做民宿,有如下一些问题需要注意:
 
第一、锦溪古镇上的住宅无法交易,需要包租房源后再出租经营。
 
第二、西塘古镇上有一些可以交易的住宅,但是房产证的问题比较大。目前嘉善住宅的管理不太规范,违规搭建改建的现象比较严重;比如一个邻水独门独户房子,房主做了一个分层,上下两层,面积150平左右,房产证上实际面积60多平方;另一个也号称面积100平的房子,房主自己搭建了两间房,实际房产证面积是40多平米。
 
民宿的经营和商铺一样,需要好地段、具备稀缺性以及用心运营。但是比直接投资房产要麻烦很多,不过可以直接交给专业人士打理,或者通过不断学习成为专业人士自行打理。
 
关于杭州湾的考察内容会在随后的文章中与大家继续分享。

 

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