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投资策略

为什么学区房成为了最危险的资产

时间:2017-10-24 来源:美房网 点击:
每次做线下讲座,总有人让我谈谈学区房,甚至一个会员埋怨我说,康老师,都是你把学区房搞砸的,本来年初我的德胜学区房每平16万大家抢,现在11万没人要。
 
这么埋怨我还真是太抬举我,我既没有能力搞砸学区房,更没有制定政策的权力能左右房价,我唯一能做的就是提前看明白政策走势,提前给大家讲明白房价可能的预期给大家的投资决断做一个参考。
 
而本轮房价的下跌,正是从学区房开始,而我也尽到自己的责任给大家提前指出了政策预期。
早在前年,我就发表了《决定中国房价的,不是国土部和住建部,而是教育部和卫生部》,后来,这篇文章被广泛传播转载,衍生出众多版本,比如《决定深圳房价的,不是深圳国土局和住建委,而是深圳市教委和卫生局》,《决定北京房价的,不是北京国土局和住建委,而是北京市教委和卫生局》。
 
现在,决定北京房价的一幕验证了《决定北京房价的,不是北京国土局和住建委,而是北京市教委和卫生局》。
 
今年4月16日,北京市教委发布2017年义务教育阶段入学工作意见。本次意见中最重要的改革就是提出单校划片和多校划片相结合。今年北京市幼升小将继续坚持免试就近入学。届时,根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素,积极稳妥探索单校划片和多校划片相结合的入学方式,形成更加公平完善的就近入学规则。在小升初阶段,各区将根据适龄学生人数、学生分布、学校规模等因素,按照相对就近原则,合理划定学校服务范围,根据学生志愿进行派位入学。对报名人数少于招生人数的初中,学生登记入学;对报名人数超过招生人数的初中,在学区内随机派位入学,保证每位小学毕业生免试就近升入初中。
 
在北京市义务教育入学政策中,“多校划片”被作为优质教育资源机会公平分配的一种方式在发挥作用,其实质和操作方式是统筹两所及两所以上的学位资源(其中包括优质资源),根据个人需求和志愿进行统一公平分配。
 
另一项改革就是过道房不作为入学资格。今年,北京市将强化部门联动审核,区教委将联合街道、公安、学校等相关部门共同审查入学资格。特别是针对实际居住地的审核,重点对过道房、车库房、空挂户等情况进行核查,凡不符合实际居住条件的,均不得作为入学资格条件。这也就意味着,从今年开始,所有的过道房将不能获得入学的资格。
 
以上改革中最重要的就是提出““多校划片”被作为优质教育资源机会公平分配的一种方式在发挥作用”,也就是说即使买了学区房也要通过电脑摇号排位获得上学资格,而不是以前的一一对应肯定上名校的单校划片。对应的结果就是学区房打了折扣。
正是上面这个文件,让北京房价尤其学区房房价应声而落,而历次北京房地产调控都是学区房最坚挺,而本次学区房成为了领跌品种,其中的根本原因就是和学区房挂钩的学区指标被边缘化。因为政策制定者非常清楚,学区房价格奇高的根本原因就是学区在作怪,而炒房的本质根本不炒作房子,而是炒作学区。
 
在学区房成为最危险资产的时候,而更要命的是政策调整并没有松手,而是直指学区房进行更大刀阔斧的改革。
 
国庆节前的9月29号,《北京城市总体规划(2016年--2035年)》正式对外发布,在公众服务体系写道“深入推进学区制改革”!
 
北京总体规划“深入推进学区制改革”
“深入推进学区制改革”,在学区制改革的前面加上了深入推进,言外之意就是这个改革已经开始并起到了作用,本次北京总体规划就是要继续并且加强这方面的改革。北京学区房雪上加霜!
 
所以,本次北京市总体规划提出的“深入推进学区制改革”就是贯彻““多校划片”被作为优质教育资源机会公平分配的一种方式在发挥作用”作为改革方向而深入推进。也就意味着买房直接上名校成为了历史。
 
这次改革的最终结果就是让更多的原来没有学区指标的房产拥有公平上学的机会,这就包括租房也能上学。于是,北京市另一个重磅消息同一天也发布了。
 
在9月29号这一天,北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市教委、市公安局等多部门联合起草的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》正式发布,将于2017年10月31日起实施。《通知》从强化住房租赁管理服务、增加租赁住房供应,建立住房租赁监管平台、提供便捷公共服务,明确住房租赁行为规范、维护当事人合法权益,加强市场主体监管、提升住房租赁服务水平等四个方面提出加快发展和规范管理本市住房租赁市场的具体措施和要求。
 
本次《通知》关于义务教育的最新意见指出:“本市户籍无房家庭,符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育。”
 
而北京市最新提出的“本市户籍无房家庭”也可以在租房所在地就近入学的精神其实和北京市最新规划中提出的“深入推进学区制改革”是一脉相承的,也就是未来北京市学区制度改革的深入方向。
无房也能上学,在北京市跨出了艰难的第一步,直接结果就是未来谁还会为北京天价学区房买单!
 
要明白为什么北京会率先提出“深入推进学区制改革”,就让我们看看房价背后的本质。
 
长期以来,中国特大城市住宅价格持续攀高,而租金回报率全球倒数第一,这其中的奇特现象就是上学资格的住宅归属性。投资者投资房产的根本原因不是为了住的多好,而是提前锁定上学资格,这种上学资格既能满足自己子女的实际需求,还能通过出售达到高价转让给下一个有实际上学需求的购房者,于是炒房的本质根本不是针对的房子本身,而是依附在房子身上的上学指标。所以,房子本身是无辜的,应该坚决抑制的不是房子的投资投机性需求,而是学区指标的投资投机性需求,房子不是用来炒的应该说是学区指标不是用来炒的。
 
而北京市本轮调控正是发现了炒房的本质就是炒作学区,于是及时发布《2017义务教育阶段入学工作的意见》,让一一对应住宅身上的学区指标分散成电脑排位的摇号制度,相当原有学区价值打了两折,让住宅的价值和没有学区的房子逐步接近。
 
投资就是提前看到未来变化并且捕捉这种变化的货币化工具,让我们拭目以待!

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